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新“新街口”呼啸而来

出处:本站原创   发布时间:2019-10-06   

  南京市精细化建设管理推进办近日宣布,新街口将开启新一轮提档升级环境综合整治。这则消息迅速泛起涟漪效应:6月,莱迪将歇业升级,打造一个荟萃潮牌、黑科技和国粹文化的体验消费街区;7月,搁置多年的三大地标项目将强力启动……新街口,这个享誉全国的“中华第一商圈”正迎来涅槃新生。

  回望新街口,以《首都计划》开建作为起点,90年间,它阅尽民国芳华、历经改革大潮,冲浪市场经济,历久弥新,声名愈盛。而今,在南京城市多中心化和电商经济的双重夹击下,在南京建设创新名城、美丽古都的新蓝图中,新街口正“大象转身”,要闯出一条城市老商业中心转型的新路,朝着新“新街口”的目标,整装再出发。

  “前方到站,新街口站。”地铁缓缓进站,闸门打开,人流从车厢内涌向各个方向,24个出口,将人群引向德基广场、新百、中央商场、东方福来德、大洋百货……以孙中山铜像为原点,近2000户商家,星罗棋布于0.5平方公里的弹丸之地,巨大的消费吸附能力,不仅让它成为南京的商业之核,更是辐射整个南京都市圈。“中华第一商圈”实至名归。

  2018年营业额首次突破百亿,增幅达19%,全国购物中心排名第一,商业体总排名仅次于北京SKP。德基落户新街口13年,曾经的商圈东北象限的“魔咒”,如今已被改写为“德基神话”。

  “德基”只有一个,但新街口真正的魅力,在于她的兼容并蓄、海纳百川,无论是LV、Gucci这样的一线奢侈品牌,还是以工薪阶层为目标客户的夫妻小店,各种定位的商业体,都能在这里寻找到生存发展空间。而这,恰恰与南京的城市精神高度契合。

  放眼国内知名商圈,广州天河销售总额高于新街口,但天河商圈绵延2公里,单位面积产出远不如新街口。数据显示:2017年,新街口商圈年销售额超过300亿元——这意味着,新街口区域包括道路绿化公共设施在内,平均每平方米一年产出6万元的消费!

  另一个“地下新街口”更令人惊叹。亚洲规模最大的地铁站新街口站,地下联通11个商业载体,19栋楼宇,24个出口犹如一座迷宫,节假日逾百万的高峰人流,蕴藏着海量消费潜力。仅2万多平方米的莱迪广场密布四五百家铺子,未来将打造一个荟萃潮牌、黑科技和国粹文化的体验消费街区。德基广场负一楼,聚集了众多国际大牌美妆店和自带流量的时尚网红店。今年,德基计划启动下沉式广场打造,以文化与商业跨界融合为定位,丰富广场业态。

  消费就是城市竞争力,今年的南京市两会上,“争取国际消费中心城市试点”首次被写进政府工作报告。站在消费升级的风口,新街口商圈力扛城市中心商业区的转型大旗。

  去年底,SKP业主方拿下鼓楼G58地块,同一天,香港置地开发的金陵中环项目在东铁管巷奠基。“大鳄进场,说明龙头企业看好南京的消费潜力。未来的竞争肯定会更激烈,但这对加速南京商业转型升级是件好事。”德基广场总经理吴铁民说。

  中央商场把北门最好位置给了喜茶,东门则开起了罗森、鹿角巷等“潮店”吸引众多年轻人排队打卡。这座“八旬”老店,不断改变自己,“新零售”有声有色。

  中央商场一直在“变”,整个新街口亦然。一部新街口商圈演变史,就是一部中国现代商业进化史——

  在中国,新街口是第一条“有规划”的商业街。1929年,民国政府依照《首都计划》开始建设首都南京,新街口首次规划为商业区。1935年,当时最高端的大华大戏院落成;1936年中央商场开业;新中国成立后,1952年,中国百货公司南京市公司新街口门市部开业,是华东地区第一家大型国营零售商店;1983年开业的金陵饭店以37层、110米成为全国第一高楼;1992年,第一家外资的商业集团金鹰入资新街口;1993年,3岁的苏宁电器掀起了对战“八大商场”的价格战;2000年,南京新百的销售和利润指标名列中国十大百货商店独立门店之首;2006年开业的德基广场一出生便“风华正茂”,成为全国高档品牌消费旗舰;2008年启用的金陵饭店亚太商务楼在2017年晋身10亿元税收楼宇。

  “近百年规划一脉相承,商业文化积淀传承,不同的时代,新街口都会产生在全国有影响的标志性的建筑,骨子里的不断求新、求变,铸就了现在新街口的辉煌。”秦淮区南京新街口金融商务区管委会主任徐曙光说。我有同学很喜欢地理,财经神算为你开奖结果

  进入21世纪,一轮轮残酷的价格战并未让新街口失色,但最近10年,新街口才遇上了真正的挑战。一方面,城市多中心化发展,各区各板块都在打造区域商业中心,新城市广场、仙林万达茂、河西金鹰世界、六合紫晶未来城商业综合体……如雨后春笋涌现。早在2016年,南京市统计局商业综合体统计课题组分析认为,全市商业综合体扎堆和同质化现象已比较严重。参考“人均1平方米商业面积”的国际标准,南京超标了。另一方面,电商蓬勃如火,越来越多消费者进商场“只试不买”。

  放下“第一商圈”的身段,新街口开始取经“他山之石”。去年,南京市商务局组织新街口商圈主要企业赴广州天河路商圈考察。“23家购物中心的差异化运营,商圈内的品牌重叠度降到了30%以下。”天河路商会会长谢萌介绍,在政府、商会和企业的联动共治下,天河路实现了商圈融合、资源互补和产业升级。反观新街口,同一品牌在5家商场同时出现,相邻两家商场品牌重复率能到90%……同质竞争没有出路,价格战必几败俱伤,个性化、差异化定位已成新街口商圈单位共识。

  这里的每一个商家都在谋变。南京新百兼并南京国贸中心后,将其裙楼命名为新百B座,新增1.2万平方米的商业空间采取时尚街区式布局,主打90后个性化消费体验。金鹰B座在“全生活业态”布局上落子“大健康产品”,辟出10层自营集妇儿专科、产后护理、国际医美为一体的高品质医疗服务平台。注入福来德英伦元素的东方商厦一度“水土不服”,而今也在不断调整。去年底,一座3000平方米的室内动物园——Zoonana(萌宠科普乐园)亮相,迅速惊艳全城……

  “寸土尺金”的新街口,从来不缺掘金者。搁置多年的三大黄金地块已“醒来”——上乘庵和青石街地块将拔地而起德基三期,集顶级商业和酒店式公寓于一体,配置“空中博物馆”,续写“德基奇迹”;铁管巷地块由香港置地以47.7亿元摘牌,计划投资120亿元打造成“金陵中环”;东北地块苏宁置业拟投资50亿元,规划360米苏宁广场建成新街口商圈第一高楼。

  最近,远在安徽马鞍山的一个楼盘开盘,打出的口号是:距离南京新街口半小时车程。在南京,不管哪个区域新建大型商业综合体,文案噱头几乎都是“打造XX区的新街口”。

  新街口之于南京,意义远非一个商业中心。作为城市地标,它正被价值重审。正因此,今年以来,南京市委、市政府主要领导密集调研新街口,赋予新使命:打造一个品质体验感国际一流的城市中心。

  微软、惠普、IBM、德勤、毕马威……新街口的高端写字楼内,聚集了一批世界500强企业。这块巨大的“吸铁石”,正在充分释放聚集效应,吸引各种高端发展要素。尽管多商圈化是城市发展趋势,但国际品牌、外资企业、总部企业,在南京的落脚点,首选依然是新街口。尽管规划布局下,河西和江北跃升金融中心“新贵”,但新街口的金融中心地位仍不可撼动。周边区域内集聚银行保险证券的机构600多家,区域性银行总部近20家,亿元税收楼宇30多栋。新街口商圈影响力印证着南京城的影响力。据统计,40%的商业销售来自于周边的城市,尤其是对苏北、安徽地区。

  “在企业看来,新街口是南京唯一的中心。占据新街口,就是占领南京都市圈的市场。”戴德梁行策略发展顾问部高级助理董事王飞认为,新街口的“明天”取决于如何在有限空间做大优质载体。

  新街口的进阶路径为之一新。在德基三期和南京中环项目入市之前,新街口能满足国内外龙头企业需求的写字楼已所剩无几,老旧楼宇提档升级迫在眉睫。于是,金鹰准备投入一亿元,侨鸿皇冠酒店将被改造为一流商务办公楼,玄武区也将结合“硅巷”建设,加速推动未来城A座、雄狮国际大厦的载体升级。

  国际化,是新街口商圈再升级的必经之路。“配齐”高端品牌只是第一步。3月下旬,南京丽思卡尔顿酒店招聘会启动,这家落户于德基二期的顶级酒店临近开业。“海外公司的高管,不用再连夜赶回上海住了。”玄武区新街口街道党工委书记张巍介绍,辖区内的长江会高端长租公寓也将于年内建成,并将以此打造一个国际化社区,吸引更多“洋凤凰”。

  “晚上10点以后,新街口就只剩霓虹灯闪烁,这是一种典型的‘潮汐经济’。”徐曙光认为,新街口价值仍需进一步深挖。夜间经济是城市发展水平和品位的一个缩影,800多万人口的南京,数千万人口的南京都市圈,从来不缺夜间消费需求,缺的是消费载体。新街口除了“地上+地下”,更要有“白天+夜晚”,增加旅游休闲、美容理疗、运动保健、教育学习、影视娱乐等夜间消费业态,通过24小时活力组织,打造夜间经济的最主要承载地。

  言下之意,摆在新街口面前的新命题,是如何用全球视野,做好商圈、商务圈、文化圈、生活圈和创新圈叠加的“大算术题”。德基已经提前布局,面积2200平方米的德基美术馆“大隐于市”,即将开建的德基三期也规划了展览空间,并通过一条空中走廊与二期串联,美术馆将升级为一个艺术博物馆。

  几乎是不约而同,边界不断扩张的国内各大城市,经历了突飞猛进的城市化进程后,都在重新审视自己的“原点”。

  上海提出了重塑“中华商业第一街”,将围绕南京路、淮海路商圈的改造升级,投资100亿元打造“世界级商业街”;1月,北京市公布王府井步行街改造计划,年内步行街北延长344米至灯市口大街,要用三到五年的时间变身“全国最好的商业街”;今年起,杭州市全力推进延安路改造升级,对标以新加坡乌节路为代表的世界十大名街,力争在2022年亚运会前打造成“全球领先、中国典范、杭州韵味”的国际商业大街……

  春节后,省委常委、南京市委书记张敬华实地察看新街口东北象限城市设计、地下空间环境品质提升。南京市市长蓝绍敏专题调研新街口提档升级规划工作,要求通过重大项目推进建设,打造以商业为主、商务为辅的繁华城市中心,都市型旅游的重要目的地,夜间经济的最主要承载地、现代和历史风貌交相辉映的最具特色中心、品质体验感国际一流的城市中心,让“中华第一商圈”更加名副其实。

  此前,南京市领导率团赴港招商,特意在香港中环停留考察,其“空中连廊”的四通八达让人印象深刻。“最大限度实现新街口地面、空中、地下的有机联系”——调研中传出的这则消息,让新街口商家充满期待。秦淮区南京新街口金融商务区管委会工委书记黄山说:“作为一个开放街区,互联互通尤为关键。”“金陵中环”项目将借鉴香港经验,努力与东方、金鹰等通过地下、地面和空中的形式实现三位一体的联通,实现客流资源的共享。围绕着苏宁广场建设,正在谋划正洪街的空中连廊,将实现新街口东南象限楼宇物业互联互通。更大的梦想则是,在新街口四个象限能够跨过主干道实现“空中握手”。

  这个90年前就坚持“规划先行”的商圈,还亟待在顶层设计上有所突破。小小新街口,分属秦淮、鼓楼和玄武三个区,长期缺少一个高位协调机构,迄今没有一张整体商业规划。面对新一轮发展,南京将成立新街口地区提档升级专项工作指挥部,由市长亲任指挥长,分管副市长任常务副指挥长。规划“一张图”,发展“一盘棋”。

  前几天,下班途中,徐曙光拍了一张照片分享在朋友圈:新百门口的台阶上,一对对小情侣席地而坐,用手机自拍留下和孙中山像的合影。“回归新街口?其实,年轻人从来没有离开过新街口。六合街心水论坛,”他说。

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